Du som ska bygga nytt, bygga om eller bygga till kan behöva bygglov. Om det du ska bygga inte kräver bygglov, kan du ändå behöva göra en så kallad anmälan.
Nya regler började gälla 1 december 2025. För att läsa mer om nya reglerna, kan du klicka här.
I bygglovet prövar vi var en byggnad eller anläggning ska placeras och hur den ska utformas. Bland annat prövar vi om byggprojektet är lämpligt med hänsyn till landskapsbild, stadsbild och kulturvärden eller om det medför fara eller betydande olägenhet för grannarna. Det krävs också att byggnaden ska ha ett estetiskt tilltalande yttre.
Anslutning till kommunalt vatten och/eller avlopp På grund av den ansträngda situationen med grundvattennivåerna och kapaciteten på vatten- och reningsverken så är det generellt förlängd hanteringstid för bygglov för nybyggnation som påverkas av det kommunala vatten- eller avloppsnätet. Om bygglov inte kan beviljas så kommer du som sökande få information om detta, och möjlighet att återta din ansökan, till en kostnad för registreringen och första handläggningen (ca 1 100 kr).
2. Behöver jag bygglov?
Du som ska bygga nytt, bygga om eller bygga till kan behöva bygglov. Om det du ska bygga inte kräver bygglov, kan du ändå behöva göra en så kallad anmälan.
Nya regler för dig som ska bygga
Från 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk för bygglov, och från 1 juli 2025 gäller nya byggregler för de tekniska egenskapskraven.
Från och med 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk för bygglov. Det nya regelverket omfattar ändringar i både plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen (PBF). Du kan läsa mer om det på Boverket.
Från 1 juli 2025 gäller nya byggregler. De nya reglerna innebär mer flexibilitet för dig som ska bygga, men ställer också höga krav på att du som byggherre ska visa att det du bygger är säkert, hållbart och uppfyller alla krav. De nya reglerna ersätter de tidigare byggreglerna (BBR) och under en övergångsperiod till 30 juni 2026 kan du välja om du vill tillämpa de nya eller de gamla reglerna. Du kan läsa mer om Boverkets nya byggregler på Boverket.
Du är alltid välkommen att höra av dig till vår kundtjänst Östhammar Direkt om du är osäker vad som krävs i ditt ärende. Plan- och byggenheten internutbildar kundtjänsten för att kunna besvara de vanligaste frågetecknen kring bygglov.
Oavsett vilken typ av hus du planerar att bygga kommer det att bli en del av den omgivande kulturmiljön och landskapet. I skriften får du tips och idéer på hur du kan få ditt hus att bli ett positivt tillskott i landskapsbilden.
Det finns tillfällen då kommunen ställer högre krav gällande placering och utformning av byggnader. Exempel i vår kommun är områden som är omnämnda i Östhammars kulturminnesvårdsprogram ”Jord och järn. Kulturhistoriska miljöer i Östhammars kommun”. Kanske har du fått ett beslut som hänvisar till Ös-XX, då är det denna bok du kan läsa mer exakt vad det innebär.
Om det är osäkert om bygglov kommer att beviljas för en åtgärd kan du först söka förhandsbesked. Ett förhandsbesked anger om en viss åtgärd kan tillåtas på en plats eller inte. Boverket om förhandsbesked
4. Förhandsbesked
Om du planerar att stycka av mark till en ny fastighet eller bygga på en obebyggd fastighet, kan du ansöka om förhandsbesked.
När du ansöker om förhandsbesked görs en lokaliseringsprövning. Då prövas det om tomten är lämplig för det sökta ändamålet. Exempelvis när du vill bygga ett hus på en tidigare obebyggd fastighet.
Syftet med förhandsbesked är att du som planerar att utföra en bygglovspliktig åtgärd ska få ett tidigt svar om det är möjligt att kunna få bygglov på platsen eller inte. Då behöver du exempelvis inte ta fram bygglovsritningar i onödan.
På Boverkets webbplats kan du läsa mer om förhandsbesked.
Vad kostar ett förhandsbesked?
Ett förhandsbesked kostar mellan ca 7 600 – 12 000 kr.
Hur du ansöker om förhandsbesked
För att ansöka om förhandsbesked behöver du skicka in följande handlingar:
Ansökningshandlingar finns under flik 13 blanketter.
Vid bygglovsansökan behöver du skicka in:
Ifylld och underskriven ansökningsblankett (med fastighetsbeteckning, vad ansökan gäller, kontaktuppgifter m.m).
Teknisk beskrivning. I den tekniska beskrivningen redovisas de tekniska lösningar som används i byggnaden. Exempel på detta är beskrivning av grundläggning, bärande stomme, takkonstruktion, brandskydd, uppvärmning, energihushållning, ventilation och säkerhet. Teknisk beskrivning kan även utföras i form av detaljritningar där de olika materialen och dimensionerna framgår.
Situationsplan i skala 1:400 eller 1:500. På situationsplanen ska samtliga byggnader på tomten redovisas med användningssätt och yta. Nybyggnad eller tillbyggnad ska markeras särskilt. Den nya byggnadens avstånd till tomtgränsen och andra byggnader ska anges. Det ska även stå plushöjd på färdigt golv (FG) i byggnaden.
En situationsplan kräver olika typer av kartunderlag:
1. Nybyggnadskarta krävs vid bygglovsansökan för den första byggnaden på fastigheten inom detaljplanelagt område eller område med kommunalt vatten- och avlopp. Kartan redovisar markförhållanden, gatuhöjder, fastighetsgränser, detaljplanebestämmelser, med mera.
Kartan beställs hos kommunen mot en avgift.
2. Förenklad nybyggnadskarta krävs vid bygglovsansökan för t.ex. tillbyggnader, garage och andra komplementbyggnader inom detaljplanerat område. Om äldre nybyggnadskarta finns kan den användas.
Kartan beställs hos kommunen mot en avgift.
3. Baskarta med fältkontroll krävs vid bygglovsansökan för t.ex. tillbyggnader, garage och andra komplementbyggnader utanför detaljplanerat område både inom och utanför detaljplanelagt område.
I vissa fall bedömer vi att det räcker med en enkel baskarta (utan fältkontroll).
Kartan beställs hos kommunen mot en avgift.
4. Fastighetskarta För enklare åtgärder utanför detaljplanelagt område får situationsplanen upprättas med enklare karta som grund, t.ex. förrättningskarta från lantmäteriet.
Planritning i skala 1:100. Ritningen visar byggnaden ovanifrån (ett horisontellt snitt) med rumsindelning, dörrar, fönster, skorsten och trappor. Varje våning ska visas separat (exempelvis entréplan, övre plan och källarplan). Planritningen ska visa fast inredning (exempelvis toalettstol, handfat, dusch, köksinredning), användning för samtliga rum och vara måttsatt.
Fasadritning i skala 1:100. En fasadritning ska visa byggnaden rakt framifrån och husets ytterväggar i alla väderstreck. Ritningen ska visa taket, fönster, dörrar, skorsten, trappor, takkupor, med mera. Takvinkel, byggnadshöjd och marknivåer redovisas liksom materialval och kulör för aktuella fasader, tak och fönster. Marknivåer redovisas med ny (ändrad) och befintlig marknivå.
Sektionsritning i skala 1:100. Sektionsritning visar en genomskärning (snitt) i byggnaden från sidan och visar till exempel rumshöjd, golvnivå, byggnadshöjd, bjälklag, taklutning, takkonstruktion, väggtjocklek, grund, marknivå och skorsten.
Anmälan om kontrollansvarig (aktuellt vid nytt bostadshus, åtgärder som berör våtrum, vatten eller avlopp, större byggnader eller anläggningar, eller komplexa tillbyggnader).
Behöriga personer som certifierats av RISE (Research Institutes of Sweden AB) går att söka fram på certifieringsorganets webbplats: Behöriga av RISE
Behöriga personer som certifierats av Kiwa Certification AB går att söka fram på certifieringsorganets webbplats: Behöriga av Kiwa
Kontrollplan. Kontrollplanen ska befästa de viktiga avstämningspunkter som finns i projektets arbetsplaner. Planen ska beskriva hur dessa moment kontrolleras, verifieras och dokumenteras. Av kontrollplanen ska också framgå vilka intyg, bestyrkanden och övriga handlingar som ska lämnas in till nämnden. En uppfylld kontrollplan krävs för att slutbesked ska kunna meddelas för åtgärden. Exempel på kontrollpunkter (pdf) Mall kontrollplan
Ritningar på eventuella ventilations-, avlopps- och vatteninstallationer.
Övriga handlingar kan krävas, beroende på åtgärd, som till exempel brandskyddsbeskrivning, energiberäkning, tillgänglighet.
OBS. Skicka inte kopior, utan endast ett exemplar av gällande handling, d.v.s. inte både mejla in och skicka i original. Vi önskar att ni mejlar in ansökan, och har samtliga filer i filformatet PDF (vi godtar inte fotograferade handlingar blanketter eller ritningar).
Ritningar
Ritningarna ska vara fackmannamässigt utförda. Det betyder att ritningarna ska vara noggrant ritade i rätt skala (skalstock ska finnas) med svarta linjer på vitt papper. Formatet ska antingen vara A4 eller A3-format.
Om ritningarna har fel skala eller är ritade på rutat papper kan vi inte pröva din ansökan. Ansökan är i så fall ofullständig och vi begär in en komplettering. Tänk på att en komplett ansökan kortar handläggningstiden.
Areabegrepp
Byggnadsarea (BYA) Area som en byggnad upptar på marken, inklusive utkragande byggnadsdelar som väsentligt påverkar användbarheten av underliggande mark (carport ingår i byggnadsarean).
Bostadsarea (boarea eller BOA) Bostadsarean är utrymmen ovan mark inrättade för boende, begränsad av omslutande väggars insida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning. Det är summan av bostadsarean i byggnadens lägenhet som ska anges. För specialbostäder anges enbart summan av arean i de enskilda lägenheterna.
Bruttoarea (BTA) Area av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdet angiven begränsning (det är summan av bruttoarean i byggnadens våningsplan som ska anges).
Tillkommande bruttoarea Vid tillbyggnad (och även vid påbyggnad och inredning av vind) räknas bara tillkommande area.
Via länken nedan hittar mer information på innehåll på situationsplan, planritning, fasadritning, sektionsritning, konstruktionsritning och marksektionsritning.
Handlingar du skickar in ska inte ändras i efterhand
När du söker ett bygglov, så tänk igenom åtgärderna ordentligt före, då handlingarna du skickar in kommer vara gällande för beslutet. Det går inte att göra ändringar eller justeringar efterhand, eftersom bygglovsbeslutet låser åtgärderna efter handlingarna som skickats in. Om du kommer på andra ideér efterhand, kan det innebära att du behöver ett nytt bygglov för ändringarna.
Bygglovsfria åtgärder gäller inte överallt
Lovbefriade åtgärder gäller inte överallt, även om din åtgärd uppfyller kraven för bygglovsbefrielse.
Till exempel om åtgärderna är:
Närmare än 4,5 m från gräns
Närmare än 30 m från ett järnvägsspårs mitt
Inom/intill riksintresse för totalförsvarets anläggningar
Inom/intill särskilt värdefullt värdefullt område
Hör gärna av dig till Östhammar Direkt innan du börjar tänkta åtgärder.
Särskilda bestämmelser gäller till exempel om din fastighet är placerad inom ett kulturmiljöområde som finns utpekat i Östhammars kommuns kulturmiljöinventering ”Jord och Järn. Kulturhistoriska miljöer i Östhammars kommun”. Det kan också krävas tillstånd från Länsstyrelsen för att utföra vissa åtgärder som kan ha negativ inverkan på landskapsbilden eller om det finns fornlämningar i området. Kontakta kommunen om du är osäker på vad som gäller i ditt område.
Om ett område omfattas av strandskydd kan det medföra att åtgärderna inte får göras där. Det kan krävas att du söker strandskyddsdispens. Detta gäller normalt 100 meter från hav, sjö och vattendrag. I vissa fall är strandskyddet inom tätort borttaget i detaljplan och i andra fall utvidgat till upp till 300 meter. Kontakta kommunen om du är osäker på vad som gäller i ditt område.
Tänk på att du behöver anmäla till Gästrike Vatten om du ska koppla på vatten eller avlopp inom deras verksamhetsområde. Om det är utanför (enskilt vatten- och avlopp) då behöver du anmäla detta till miljökontoret på kommunen. Observera att det inte alltid är möjligt att koppla på befintlig anläggning då kapaciteten eller lagkraven kanske inte nås enligt Miljöbalken. Kontakta därför miljöenheten innan, så ni vet vilka möjligheter eller hinder kan finnas.
Kontrollansvarig
Vissa åtgärder kräver att du har en kontrollansvarig. Den kontrollansvarige ska medverka till att ditt projekt uppfyller kraven i bygglagstiftningen. Den kontrollansvarige kan även hjälpa dig även att ta fram ett förslag till kontrollplan. I samband med detta bedöms även möjligheterna att ordna vatten och avlopp på tomten. I vissa fall behöver du skicka in en ansökan om att anlägga avloppsanläggning. Vid frågor om vatten och avlopp kontakta Östhammar Direkt.
För anslutning av exempelvis komplementbyggnad till det kommunala VA-nätet betalas även en anslutningsavgift. Kontakta Gästrike Vatten med anledning av bestämmelser i VA-taxan.
I vissa fall krävs utstakning och lägeskontroll. Utstakning innebär att en sakkunnig person markerar på marken var byggnaden ska stå. Vid en lägeskontroll kontrolleras att byggnadens läge överensstämmer med startbeskedet. Utstakning och lägeskontroll kan göras av kommunens mätavdelning eller av en behörig mätkonsult. Den som utför arbetet tar ut en avgift. Du behöver meddela kommunen om vem som ska göra utstakningen och lägeskontrollen. Om utstakning och/eller lägeskontroll krävs framgår det i startbeskedet.
Anvisningar och ordförklaringar för bygglovsansökan
Arbetena får inte påbörjas innan startbesked har lämnats. Kommunen debiterar enligt särskild taxa för hanteringen av bygglovet.
Sökanden: Den som undertecknar blanketten och till vilken kommunens faktura för bygglovet kommer att ställas.
Fastighetsägare: Den som är lagfaren och taxerad ägare.
Ärende: Det huvudsakliga ändamålet med denna ansökan.
Nybyggnad: Uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats.
Tillbyggnad: Ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.
Ombyggnad: Ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsad del av byggnaden påtagligt förnyas.
Ändring av byggnad: En eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.
Underhåll: En eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.
Rivningsorsak: Till exempel nybyggnad av bostäder, brand, uthyrningssvårigheter med mera.
Annat: Kort beskrivning som kan förtydligas i rutan Beskrivning av projektet.
Byggnad: Vilken typ av byggnad ansökan avser.
Enbostadshus: Ett friliggande bostadshus med en bostadslägenhet.
Enbostadshus i grupp: Minst två friliggande enbostadshus som är avsedda att försäljas, hyras ut eller upplåtas med bostadsrätt.
Parhus: Två direkt sammanbyggda enbostadshus med skilda ingångar från det fria.
Radhus: Tre eller flera direkt sammanbyggda enbostadshus.
Kedjehus: Två eller flera enbostadshus, sammanbyggda med varandra via garage, förråd eller liknande.
Tvåbostadshus: Ett friliggande bostadshus med två bostadslägenheter antingen belägna i skilda plan eller bredvid varandra och i det senare fallet med gemensam ingång från det fria.
Fritidshus: Ett hus med planerad huvudsaklig användning för fritidsboende.
Flerbostadshus (hyreshus): Den sammanfattande benämningen på bostadshus med tre eller flera bostadslägenheter. Hit räknas även sammanbyggda tvåbostadshus.
Studentbostadshus: Hus avsett att vara varaktigt förbehållet studerande vid universitet eller högskola.
Hus för äldre eller personer med funktionsnedsättning: Hus avsett för äldre och för personer med funktionsnedsättning där boendet är förenat med service, stöd och/eller personlig omvårdnad.
Annat specialbostadshus: Hus avsett för annat ändamål än hus för äldre eller funktionshindrade och studentbostadshus. Dessa bostäder är avsedda för temporärt boende och hyrs ut med reducerat besittningsskydd.
Du skickar in din ansökan (med tillhörande ritningar och bilagor), vi tar emot och registrerar den. Ansökningsblanketten ska vara underskriven, men det går bra att skanna in den och skicka den per e-post till byggochmiljo@osthammar.se
Det går även bra att skicka handlingarna med post till kommunen.
OBS! Skicka inte kopior, utan endast ett exemplar av gällande handling.
2. Kontroll
Vi kontrollerar att din ansökan är fullständig. Saknas det handlingar begär vi in en komplettering från dig.
3. Start
Handläggningstiden börjar när din ansökan är fullständig. Enligt plan- och bygglagen så får handläggningen av en ansökan inte ta mer än 10 veckor. I undantagsfall kan handläggningen förlängas ytterligare 10 veckor.
4. Grannhöran och remisser
I en del fall får grannar och andra berörda som till exempel Upplandsmuseet, Länsstyrelsen eller Trafikverket möjlighet att lämna yttranden.
5. Beslut
Bygg- och miljönämnden fattar beslut i ärendet. Beslutet grundar sig bland annat på plan- och bygglagen. Nämnden ska alltid ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen.
6. Startbesked (enklare ärenden)
I enklare ärenden om bygglov utfärdar vi startbesked direkt i samband med bygglovsbeslutet, observera att du måste ändå vänta 4 veckor, tiden som grannar kan överklaga. Observera, påbörja inte bygget innan du fått startbesked.
7. Tekniskt samråd
I mer komplicerade ärenden kallar vi byggherren, kontrollansvarig och övriga berörda till tekniskt samråd. Inför det här samrådet kräver vi in mer tekniska handlingar, till exempel konstruktionsritningar, energiberäkning m.m.
8. Startbesked
Vi utfärdar ett skriftligt startbesked och du kan börja bygga (observera att du måste ändå vänta 4 veckor från bygglovsbeslutet, tiden som grannar kan överklaga). Observera, påbörja inte bygget innan du fått startbesked.
9. Arbetsplatsbesök
Vi gör ett besök på ditt bygge, kontrollansvarig ska närvara.
10. Slutbesked
Du lämnar in kontrollplan och övriga handlingar som behövs så att vi kan utfärda ett slutbesked som betyder att du får använda det du byggt. Vid större åtgärder har vi ett slutsamråd på plats. Kontrollansvarig ska närvara vid slutsamråd. Observera, ta inte byggnaden i bruk före slutbesked.
Nu har Östhammars kommun lanserat en helt ny digital tjänst som gör det enklare för dig att ansöka om bygg-, mark- och rivningslov. Via e-tjänsten kan du inte bara skicka in din ansökan, utan även följa och hantera ditt ärende digitalt.
Bra att tänka på när du använder e-tjänsten:
Du behöver e-legitimation eller Bank ID för att logga in och använda tjänsten.
Om du har skyddade personuppgifter (skyddad folkbokföring eller sekretessmarkering) ska du inte använda vår e-tjänst. Kontakta istället vår kundtjänst, Östhammar direkt, på 0173-860 00 eller osthammardirekt@osthammar.se för vägledning.
Fasadritning.pdf
