Var du bor och vad du vill bygga, styr vilka regler som gäller för ditt byggande. I vissa områden kan en åtgärd vara bygglovs- eller anmälningspliktig medan åtgärden i andra områden inte kräver bygglov eller anmälan.
Du behöver därför veta om du bor inom detaljplanelagt område, inom sammanhållen bebyggelse, eller utanför sammanhållen bebyggelse.
Om du är osäker på vilka regler som gäller för din fastighet kan du kontakta vår kundtjänst Östhammar Direkt.
En detaljplan är juridiskt bindande och reglerar vad du får bygga i ett utpekat område. Det betyder att du behöver följa bestämmelserna i detaljplanen när du söker bygglov. Anmälningspliktiga ej bygglovspliktiga åtgärder får (i vissa fall) utföras i strid mot gällande detaljplan.
I detaljplanen finns till exempel bestämmelser om:
hur stort du får bygga (byggnadsarea)
hur många byggnader du får ha (huvudbyggnad och komplementbyggnader)
hur hög byggnaden får vara (byggnadshöjd)
hur många våningar byggnaden får ha (våningshöjd)
hur nära fastighetsgräns du får bygga (avstånd till tomtgräns)
användningen av fastigheten, om den är avsedd för till exempel bostäder, handel, kontor eller industri
fastigheten omfattas av några skyddsbestämmelser, exempelvis Q- eller q-märkning (kulturmiljö)
Utanför detaljplanelagt område saknas det regler för hur du får bygga. I PBL (Plan- och bygglagen) skiljer man på om din fastighet ligger inom ”sammanhållen bebyggelse” eller ”utanför sammanhållen bebyggelse”. Inom dessa områden gäller den generella bygglovsplikten som redovisas i 9 kap. 2 § PBL.
Särskilda bestämmelser gäller utanför sammanhållen bebyggelse öster om riksväg 76.
Vad är sammanhållen bebyggelse?
Områden som inte omfattas av en detaljplan, men där bebyggelsen ändå är sammanhållen, definieras i PBL som sammanhållen bebyggelse. Syftet med begreppet är att bevaka rättmätiga grannintressen i områden som inte omfattas av detaljplanebestämmelser.
Definitionen i PBL är bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. För att det ska vara en sammanhållen bebyggelse krävs det minst två tomter, som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark, och att det på vardera tomten ska finnas minst tre byggnadsverk varav minst en byggnad (jfr prop. 2009/19:170 sid.142 f.).
Inom sammanhållen bebyggelse
Inom sammanhållen bebyggelse behöver du oftast söka bygglov för att uppföra en ny byggnad eller för att göra en tillbyggnad.
Det finns vanligtvis inga bestämmelser för hur stort du får bygga eller hur många byggnader du uppföra på din fastighet. Bebyggelse och byggnadsverk ska dock utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen, samt intresset av en god helhetsverkan och omgivningspåverkan.
Utanför sammanhållen bebyggelse
Det finns vissa undantag från bygglovsplikten om du bor utanför sammanhållen bebyggelse.
Du behöver i vissa fall inte söka bygglov om du ska uppföra en ny komplementbyggnad, göra mindre tillbyggnader av bostadshus eller komplementbyggnader, eller uppföra murar och plank i omedelbar närhet av bostadshuset.
Bebyggelse och byggnadsverk ska utformas och placeras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan. Hur åtgärden i övrigt påverkar omgivningen behöver också tas i beaktning.
2. Områden och åtgärder undantagna från bygglovsplikt
Du behöver under vissa förutsättningar inte söka bygglov för vissa åtgärder utanför sammanhållen bebyggelse. Bygg- och miljönämnden har beslutat att begränsa den bygglovsfria delen för tillbyggnad av en- och tvåbostadshus till:
50 % av husets ursprungliga storlek eller högst 40 kvm för permanenthus
25 % av husets ursprungliga storlek eller högst 20 kvm för fritidshus
En utökad bygglovsplikt gäller dock öster om riksväg 76 eftersom miljön är särskilt känslig i detta område.
Kontakta alltid Östhammar Direkt innan du vidtar en åtgärd om du är osäker på om den är befriad från bygglovsplikt eller inte.
Läs mer om bygglovsbefriade åtgärder för en- och tvåbostadshus på Boverket.
Väster om riksväg 76
Om du bor väster om riksväg 76 och utanför sammanhållen bebyggelse får du, utan att behöva söka bygglov, bygga en eller flera fristående komplementbyggnader i omedelbar närhet av bostadshuset.
En bygglovsbefriad komplementbyggnad ska vara utformad så att den passar in i bebyggelsemiljön. Komplementbyggnaden får inte användas som en extra bostad.
Tillbyggnad
Om du vill göra en tillbyggnad på ditt bostadshus eller din komplementbyggnad får du utan bygglov bygga till med 50 % (dock högst 40 kvm) av husets ursprungliga storlek om du är skriven på fastigheten.
Om du är skriven på annan adress
Är du skriven på en annan adress än där du ska bygga, klassas byggnaden som fritidshus och du får utan bygglov göra en tillbyggnad på maximalt 25 % (dock högst 20 kvm) av den ursprungliga storleken.
Öster om riksväg 76
En utökad bygglovsplikt gäller nybyggnad öster om riksväg 76. Det innebär att om du exempelvis bor på Gräsö, behöver du söka bygglov för att göra en ny fristående byggnad, med undantag för friggebodar som är bygglovsbefriade och attefallsåtgärder som är anmälningspliktiga. Observera att du ändå kan behöva andra tillstånd, till exempel strandskyddsdispens, läs mer under punkt 3.
Tillbyggnad
Om du vill göra en tillbyggnad på ditt befintliga bostadshus eller befintliga komplementbyggnad får du utan bygglov bygga till det med maximalt 50 % (dock högst 40 kvm) av byggnadens ursprungliga storlek under förutsättning att du är skriven på fastigheten.
Om du är skriven på annan adress
Är du skriven på en annan adress än där du ska bygga, klassas byggnaden som fritidshus (oavsett storlek på huset), och du får utan bygglov göra en tillbyggnad på maximalt 25 % (dock högst 20 kvm) av den ursprungliga storleken.
Användningen av byggnaden får inte ändras i och med tillbyggnaden
För att åtgärden ska vara bygglovsbefriad får användningen av byggnaden inte ändras i och med tillbyggnaden. Du får exempelvis bygga till ett garage på 30 kvm med en carport på 15 kvm. Men du får inte bygga till ett garage på 30 kvm med en tillbyggnad på 15 kvm och sedan använda byggnaden som en gäststuga. Då krävs det bygglov för tillbyggnad och ändrad användning.
3. Övriga tillstånd och bestämmelser
Även om bygglov inte krävs för en viss åtgärd kan du behöva söka andra tillstånd.
Det kan också krävas tillstånd från Länsstyrelsen för att utföra vissa åtgärder som kan ha negativ inverkan på landskapsbilden, eller om det finns fornlämningar i området. Om du ska anlägga en väg kan du behöva tillstånd från trafikverket. Om du exempelvis ska genomföra en åtgärd inom ett strandskyddsområde krävs det att du söker strandskyddsdispens. Kontakta Östhammar Direkt om du är osäker på vad som gäller i ditt område.
Ändringar ska utgå från byggnadens förutsättningar
Oavsett om åtgärden du avser att utföra kräver bygglov eller inte ska alla ändringar göras varsamt, så att byggnaden behåller sin karaktär.
Du ska också ta hänsyn till byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. Detta gäller både inre och yttre ändringar.
Kravet på varsamhet är inte ett förbud mot att ändra, men alla ändringar du gör ska utgå från byggnadens förutsättningar.
Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, eller som ingår i ett område som är särskilt värdefullt, har ett utökat skydd och får inte förvanskas.
Krav utöver bygglov
Även om det inte krävs bygglov måste åtgärden uppfylla samtliga krav i PBL (Plan- och bygglagen), PBF (Plan- och byggförordningen), BBR (Boverkets byggregler) och EKS (Boverkets konstruktionsregler).
Utformnings- och egenskapskraven på byggnader får dock anpassas och avsteg får göras i den utsträckning som är skälig med hänsyn till åtgärdens art och omfattning. Avsteg från kravet på tillgänglighet och användbarhet får dock enbart göras i särskilda fall.
