Gå till innehållet

Bygglov

Att bygga nytt, bygga till och bygga om kan behöva ett skriftligt tillstånd från kommunen innan du sätter i gång. 

Vissa åtgärder kräver en ansökan om bygglov och i andra fall behöver du göra en anmälan, ansöka om rivningslov eller söka marklov. På följande sidor berättar vi allt du behöver veta och guida dig genom just ditt projekt. 

Är det första gången du är inne och läser om bygglov? Då föreslår vi att du avsätter några minuter åt vår film "Introduktion till bygglov". Klicka här för att komma till filmen som finns publicerad på Youtube.

1. Allmänt om bygglov

I bygglovet prövar vi var en byggnad eller anläggning ska placeras och hur den ska utformas. Bland annat prövar vi om byggprojektet är lämpligt med hänsyn till landskapsbild, stadsbild och kulturvärden eller om det medför fara eller betydande olägenhet för grannarna. Det krävs också att byggnaden ska ha ett estetiskt tilltalande yttre.

2. Behöver jag bygglov?

Du som ska bygga nytt, bygga om eller bygga till kan behöva bygglov. Om det du ska bygga inte kräver bygglov, kan du ändå behöva göra en så kallad anmälan.

3. Åtgärder som kräver bygglov

Ta först reda på om du behöver bygglov eller om det räcker att göra en anmälan. Det vanligaste är att det behövs bygglov. För en del åtgärder krävs varken bygglov eller anmälan.

Det finns en generell bygglovplikt för att:

  • uppföra byggnader
  • göra tillbyggnader, till exempel inglasad altan
  • helt eller delvis ändra användningen på en byggnad
  • inreda någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri
  • uppföra eller väsentligt ändra murar eller plank
  • uppföra eller väsentligt ändra andra anläggningar än byggnader.

Inom område med detaljplan finns ett antal ytterligare åtgärder som är generellt bygglovpliktiga.

Åtgärderna är förändringar som kan påverka stadsbilden:

  • färga om fasad om det ändrar byggnadens eller områdets karaktär väsentligt
  • byta taktäcknings- eller fasadmaterial om det ändrar byggnadens eller områdets karaktär väsentligt
  • på annat sätt påverka en byggnads yttre utseende
  • sätta upp eller ändra skyltar eller ljusanordningar
  • schakta eller fylla mark (marklov kan krävas, hör med kommunen vad som gäller där du bor)
  • jordbrukets ekonomibyggnader.

Bygglov för anläggningar

Det finns en generell bygglovplikt för andra anläggningar än byggnader:

  • uppföra eller ändra vindkraftverk
  • uppföra eller ändra murar eller plank
  • uppföra eller ändra radio- eller telemaster
  • anordna eller ändra nöjesparker, djurparker, idrottsplatser, skidbackar med lift, campingplatser, skjutbanor, småbåtshamnar, friluftsbad, motorbanor, golfbanor med mera
  • anordna eller ändra parkeringsplatser, upplag eller materialgårdar, tunnlar eller bergrum och begravningsplatser
  • inrätta fasta cisterner eller andra fasta anläggningar för kemiska produkter, som är hälso- och miljöfarliga, och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser.

"Svartbygge"

Bygger du utan att ha bygglov, kallas det olovligt byggande (”svartbygge”). Då blir du skyldig att betala en byggsanktionsavgift och riskerar att få riva eller återställa det du har byggt. Det samma gäller om du river eller gräver utan rivningslov eller marklov.

Boverket om bygglov

Boverkets guide för bygglov och byggprocessen

4. Åtgärder som är befriade från bygglov men kräver en anmälan

Du behöver inte alltid söka bygglov för att bygga. Ibland räcker det att skicka in en anmälan. Nästan alla arbeten som rör en byggnads inre delar kräver att du lämnar in en anmälan. 

Du ska till exempel göra en anmälan när du vill göra ändringar som rör:

  • planlösning
  • eldstäder och kanaler
  • ventilation
  • vatten och avlopp.

Från och med 2 juli 2014 gäller nya regler för dig som har ett en- eller tvåbostadshus. 

Reglerna kallas attefallsregler och innebär att du inte behöver söka bygglov för att:

  • bygga ett 25 kvadratmeter stort komplementbostadshus (attefallshus)
    i omedelbar närhet till ditt hus
  • göra en tillbyggnad på huvudbyggnad på 15 kvadratmeter bruttoarea 
  • inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus
  • bygga till två takkupor på ett hus som inte redan har takkupor.

När du har gjort en anmälan måste du vänta på ett skriftligt startbesked innan du börjar bygga.

Mer om Attefallsregler

Boverket om anmälan

5. Åtgärder som varken kräver bygglov eller anmälan

Friggebod

En friggebod är en bygglovsbefriad komplementbyggnad. Det krävs varken bygglov eller anmälan för att uppföra en friggebod i omedelbar närhet av ett en- och tvåbostadshus.

För att byggnaden ska få kallas friggebod är det några kriterier som måste uppfyllas:

  • Sammanlagd byggnadsarea får högst vara 15,0 kvm
  • Friggebodar får ha en tacknockshöjd på högst 3,0 meter
  • Byggnaden eller byggnaderna får inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter

Friggebodar måste uppföras i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus. Det framgår inte uttryckligen i lag eller förarbete hur begreppet ”omedelbar närhet” ska tolkas. I ett rättsfall ansågs placering 31,2 meter från bostadshuset vara för långt för att kunna ses som ”omedelbar närhet”. En bedömning görs i varje enskilt fall.

Medgivande från berörda grannar

Om du vill placera friggeboden närmare tomtgräns än 4,5 meter krävs berörda grannars skriftliga medgivande. Om berörda grannar inte ger sitt medgivande är det inte en friggebod, och bygglov måste sökas för åtgärden. Vid placering närmare gräns mot väg, gata eller annan allmän plats än 4,5 meter krävs bygglov. Den som äger vägen eller den allmänna platsen, oftast kommunen, anses inte vara en sådan berörd granne som kan godkänna placeringen.

Strandskydd

Om ett område omfattas av strandskydd kan det medföra att en friggebod inte får uppföras där. Det kan krävas att du söker strandskyddsdispens. Detta gäller normalt 100 meter från hav, sjö och vattendrag. I vissa fall är strandskyddet inom tätort borttaget i detaljplan och i andra fall utvidgat till upp till 300 meter. Kontakta kommunen om du är osäker på vad som gäller i ditt område.

Åtgärd som kräver kontrollansvarig

Om du ska utföra en åtgärd som kräver kontrollansvarig, till exempel om du ska installera en toalett eller dusch i friggeboden, är det inte längre en bygglovsbefriad åtgärd och därmed inte längre en friggebod. Du behöver söka bygglov eller göra en anmälan. I samband med detta bedöms även möjligheterna att ordna vatten och avlopp på tomten. Vid frågor om vatten och avlopp kontakta Östhammar Direkt.

Boverket om friggebodar

Skyddad uteplats

Inom 3,6 meter från bostadshuset får du utan bygglov anordna en skyddad uteplats med mur eller plank. Muren eller planket får inte vara högre än 1,8 meter och inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter.

Om du vill placera uteplatsen närmare tomtgräns än 4,5 meter krävs berörda grannars skriftliga medgivande. Om berörda grannar inte ger sitt medgivande krävs bygglov. Vid placering närmare gräns mot väg, gata eller annan allmän plats än 4,5 meter krävs bygglov. Den som äger vägen eller den allmänna platsen, oftast kommunen, anses inte vara en sådan berörd granne som kan godkänna placeringen.

Altaner

Det kan krävas bygglov för altaner beroende på hur de ser ut och är byggda. Ett vanligt trädäck som är byggt i marknivå kräver normalt inte bygglov. Däremot kan en altan kräva bygglov om den räknas som tillbyggnad eller nybyggnad. Detta blir oftast aktuellt när altangolvet får en viss höjd över marken. Detta gäller särskilt när altanen byggs på sluttande mark och ett utrymme skapas under altanen.

Det finns inga exakta mått för när en altan kräver bygglov, varken när det gäller storlek eller höjd över marken. Enligt en dom från Mark- och miljööverdomstolen är det visuella intrycket och altanens höjd över markytan avgörande. I det fallet bedömde domstolen att en altan med en höjd på som mest 1,7 meter ovanför markytan krävde bygglov, eftersom den var en tillbyggnad. En bedömning huruvida bygglov krävs eller inte måste göras i varje enskilt fall.

Skärmtak, inglasade uteplatser, murar och plank kräver oftast bygglov.

Kontakta alltid Östhammar Direkt innan du vidtar en åtgärd om du är osäker på om den är befriad från bygglovsplikt eller inte.

Boverket om altaner, uteplatser och uterum

Skärmtak

Du får anordna skärmtak över uteplatser, altaner, balkonger eller entréer om skärmtaken tillsammans inte är större än 15 kvadratmeter. Skärmtaken får inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Om du vill placera skärmtak närmare tomtgräns än 4,5 meter krävs berörda grannars skriftliga medgivande. Om berörda grannar inte ger sitt medgivande krävs bygglov. Vid placering närmare gräns mot väg, gata eller annan allmän plats än 4,5 meter krävs bygglov. Den som äger vägen eller den allmänna platsen, oftast kommunen, anses inte vara en sådan berörd granne som kan godkänna placeringen. För att glasa in en altan krävs bygglov.

Färga eller byta fasad och takmaterial

Man får färga om och byta fasad- och taktäckningsmaterial om det inte ändrar byggnadens eller områdets karaktär väsentligt. Bygglovsfriheten för detta kan tas bort i en detaljplan. Kontakta kommunen vad som gäller där du bor. Du kan läsa mer under rubrik 6. Fasadändringar.

Utanför sammanhållen bebyggelse

Utanför sammanhållen bebyggelse gäller särskilda bestämmelser. Sammanhållen bebyggelse är i PBL definierad som bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. Boverket anser, att för att det ska vara sammanhållen bebyggelse krävs det minst två tomter, som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark, och att det på vardera tomten ska finnas minst tre byggnadsverk varav minst en byggnad.

För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader krävs det inte bygglov för att göra en liten tillbyggnad, om åtgärden inte utförs närmare gränsen än 4,5 meter.

Bygg- och miljönämnden har beslutat att begränsa den bygglovsfria delen för tillbyggnad av en- och tvåbostadshus till: 

  • 50% eller högst 40 m2 för permanenthus
  • 25 % eller högst 20 m2 för fritidshus

Utanför sammanhållen bebyggelse krävs det inte heller bygglov för att uppföra en komplementbyggnad, en mur eller ett plank i omedelbar närhet av bostadshuset, om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter. Observera att bestämmelsen inte gäller öster om riksväg 76 då miljön är särskilt känslig i detta område och utökad bygglovplikt gäller.

Du bör alltid kontakta Östhammar Direkt innan du vidtar en åtgärd som du anser är befriad från bygglovsplikten så du kan få det bekräftat.

Tänk också på att bygglovsbefriade åtgärder alltid kräver strandskyddsdispens om de utförs inom strandskyddade områden.  

Boverket om bygglovsbefriade åtgärder

6. Fasadändring

Bygglov krävs ofta för ändringar av en byggnads yttre utseende,  så kallade fasadändringar, inom områden med detaljplan.

Undantag för en- och tvåbostadshus

Det finns vissa undantag för en- och tvåbostadshus. Om åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär krävs i vissa fall inte bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta tacktäckningsmaterial.

Utanför detaljplanelagt område

Utanför detaljplanelagt område krävs normalt inte bygglov för fasadändring. En bedömning huruvida bygglov krävs eller inte måste göras i varje enskilt fall och är beroende av hur den tänkta förändringen påverkar byggnadens eller områdets karaktär. Om byggnaden exempelvis ligger i en utpekad kulturmiljö krävs vanligtvis att du söker bygglov.

Kontakta alltid Östhammar Direkt innan du vidtar en åtgärd om du är osäker på om den är befriad från bygglovsplikt eller inte.

På Boverkets webbplats kan du läsa mer om fasadändringar. 

7. Bygga hus på landet

Upplandsmuseets skrift från 2012 ”Råd och inspiration för dig som vill bygga på landet” är tänkt att ge inspiration och vägledning till dig som ska bygga ett nytt hus på den uppländska landsbygden.

Oavsett vilken typ av hus du planerar att bygga kommer det att bli en del av den omgivande kulturmiljön och landskapet. I skriften får du tips och idéer på hur du kan få ditt hus att bli ett positivt tillskott i landskapsbilden.

Det finns tillfällen då kommunen ställer högre krav gällande placering och utformning av byggnader. Exempel i vår kommun är områden som är omnämnda i Östhammars kulturminnesvårdsprogram ”Jord och järn. Kulturhistoriska miljöer i Östhammars kommun”.

Om det är osäkert om bygglov kommer att beviljas för en åtgärd kan du först söka förhandsbesked. Ett förhandsbesked anger om en viss åtgärd kan tillåtas på en plats eller inte. Det är vanligast att söka förhandsbesked när man vill uppföra en byggnad på en obebyggd tomt utanför detaljplanelagt område, till exempel på landsbygden.

Boverket om förhandsbesked

 

8. Förhandsbesked

Om du planerar att stycka av mark till en ny fastighet eller bygga på en obebyggd fastighet, kan du ansöka om förhandsbesked.

När du ansöker om förhandsbesked görs en lokaliseringsprövning. Då prövas det om tomten är lämplig för det sökta ändamålet. Exempelvis när du vill bygga ett hus på en tidigare obebyggd fastighet.

Syftet med förhandsbesked är att du som planerar att utföra en bygglovspliktig åtgärd ska få ett tidigt svar om det är möjligt att kunna få bygglov på platsen eller inte. Då behöver du exempelvis inte ta fram bygglovsritningar i onödan. 

På Boverkets webbplats kan du läsa mer om förhandsbesked. 

Vad kostar ett förhandsbesked?

Ett förhandsbesked kostar mellan ca 7 000 – 11 000 kr.

Hur du ansöker om förhandsbesked

För att ansöka om förhandsbesked behöver du skicka in följande handlingar:

  • Ansökan om förhandsbesked 
  • Situationsplan som visar tilltänkt tillfartsväg och byggnad/er. Markera tilltänkt byggnad/er med kryss på situationsplanen.

Att tänka på

  • Tänk på att förhandsbesked inte kan ges via telefon eller e-post då det är en omfattande prövning. Beslutet skickar vi till dig. 
  • Minsta tillåtna tomtstorlek är 2 500 kvm.  

9. Handlingar du ska skicka in

Ansökningshandlingar finns under flik nummer 12 blanketter.

När du gör en ansökan behöver du skicka in dessa handlingar:

  • Ifylld och underskriven ansökningsblankett.
  • Teknisk beskrivning där du redovisar de tekniska lösningar som används i byggnaden. Exempel på detta är en beskrivning av grundläggning, bärandestomme, takkonstruktion, brandskydd, ventilation, uppvärmning, energi och säkerhet. 
  • Situationsplan i skala 1:400 eller 1:500, som visar byggnadens placering och avstånd till tomtgräns (minst tre mått). På situationsplanen ska norrpil finnas. Alla byggnader och vägar som finns på fastigheten ska redovisas med användningssätt och yta.

          En situationsplan kräver olika typer av kartunderlag:

1.      Nybyggnadskarta krävs vid bygglovsansökan när du ska bygga den första byggnaden på fastigheten inom detaljplanelagt område. Kartan redovisar markförhållanden, gatuhöjder, fastighetsgränser, detaljplanebestämmelser, med mera. Kartan får vara max 2 år gammal.

2.      Förenklad nybyggnadskarta krävs som underlag till situationsplanen när du söker bygglov för till exempel tillbyggnader, garage och uthus inom detaljplanelagt område. Om du har en äldre nybyggnadskarta kan du använda den som underlag.

3.      Baskarta med fältkontroll krävs vid bygglovsansökan utanför detaljplanelagt område. Kartan redovisar fastighetsgränser, byggnader och markhöjder. I vissa fall bedömer vi att det räcker med en enkel baskarta.

 

  • Planritning i skala 1:100. En planritning visar byggnaden ovanifrån (ett horisontellt snitt) med rumsindelning, dörrar, fönster, skorsten och trappor. Varje våning ska visas separat (exempelvis entréplan, övre plan och källarplan). Planritningen ska visa fast inredning (exempelvis toalettstol, handfat, dusch, köksinredning), användning för samtliga rum och vara måttsatt. 
  • Fasadritning i skala 1:100. En fasadritning ska visa byggnaden rakt framifrån och husets ytterväggar i alla väderstreck. Ritningen ska visa taket, fönster, dörrar, skorsten, trappor, takkupor, med mera. Takvinkel, byggnadshöjd och marknivåer redovisas liksom materialval och kulör för aktuella fasader, tak och fönster. Marknivåer redovisas med ny (ändrad) och befintlig marknivå.  
  • Sektionsritning i skala 1:100. Sektionsritning visar en genomskärning (snitt) i byggnaden från sidan och visar till exempel rumshöjd, golvnivå, byggnadshöjd, bjälklag, taklutning, takkonstruktion, väggtjocklek, grund, marknivå och skorsten. 
  • Anmälan om kontrollansvarig (nytt hus, åtgärder som berör våtrum, vatten eller avlopp, större byggnader eller anläggningar över 100 kvadratmeter)
  • Kontrollplan 
  • Ritningar på eventuella ventilations-, avlopps- och vatteninstallationer.
  • Eventuell beställning av utstakning.
  • Eventuell beställning av lägeskontroll.
  • Eventuell ansökan om strandskyddsdispens.

OBS. Skicka inte kopior, utan endast ett exemplar av gällande handling.

Ritningar

Ritningarna ska vara fackmannamässigt utförda. Det betyder att ritningarna ska vara noggrant ritade i rätt skala med svarta linjer på vitt papper. Formatet ska antingen vara A4 eller A3-format.

Om ritningarna har fel skala eller är ritade på rutat papper kan vi inte pröva din ansökan. Ansökan är i så fall ofullständig och vi begär in en komplettering. Tänk på att en komplett ansökan kortar handläggningstiden.

Hitta certifierade kontrollansvariga hos Boverket

10. Ritningsexempel

Via länken nedan hittar du exempel på planritning, fasadritning, sektionsritning, konstruktionsritning och marksektionsritning.

Exempel på ritningar

11. Bra att veta

Grannintyg

Grannar kan skriftligen godkänna att bygglovsbefriade komplementbyggnader och tillbyggnader placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Vid placering närmare gräns mot väg, gata eller annan allmän plats än 4,5 meter krävs bygglov. Ägaren till vägen eller den allmänna platsen är ofta kommunen, och kommunen anses inte vara en berörd granne som kan godkänna placeringen.

Regler för bygglov

Att bygga en komplementbyggnad eller göra en liten tillbyggnad av bostadshuset utanför detaljplanelagt område kräver i vissa fall varken bygglov eller anmälan. Inom sammanhållen bebyggelse behöver du söka bygglov eller göra en anmälan om det krävs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen. Utanför sammanhållen bebyggelse gäller särskilda bestämmelser.

Regler för bygglov

Attefallsreglerna gäller inte överallt

Attefallsreglerna gäller inte överallt även om din åtgärd uppfyller kraven för bygglovsbefrielse. Särskilda bestämmelser gäller till exempel om din fastighet är placerad inom ett kulturmiljöområde som finns utpekat i Östhammars kommuns kulturmiljöinventering ”Jord och Järn. Kulturhistoriska miljöer i Östhammars kommun”. Det kan också krävas tillstånd från Länsstyrelsen för att utföra vissa åtgärder som kan ha negativ inverkan på landskapsbilden eller om det finns fornlämningar i området. Kontakta kommunen om du är osäker på vad som gäller i ditt område.

Jord och järn. Kulturhistoriska miljöer i Östhammars kommun

Råd och inspiration for dig som vill bygga på landet

Krav på tillgänglighet

Byggnader som ska användas som komplementbostadshus ska uppfylla Plan- och bygglagens tekniska egenskapskrav och kraven på tillgänglighet. 

Boverket om tekniska egenskapskrav

Strandskydd

Om ett område omfattas av strandskydd kan det medföra att komplementbyggnaden eller tillbyggnaden inte får uppföras där. Det kan krävas att du söker strandskyddsdispens. Detta gäller normalt 100 meter från hav, sjö och vattendrag. I vissa fall är strandskyddet inom tätort borttaget i detaljplan och i andra fall utvidgat till upp till 300 meter. Kontakta kommunen om du är osäker på vad som gäller i ditt område.

Ansök om strandskyddsdispens

Kontrollansvarig vid installation av toalett och dusch

Om du till exempel ska installera en toalett eller dusch i din nya byggnad behöver du ha en kontrollansvarig. Den kontrollansvarige ska medverka till att ditt projekt uppfyller kraven i bygglagstiftningen. Den kontrollansvarige hjälper dig även att ta fram ett förslag till kontrollplan. I samband med detta bedöms även möjligheterna att ordna vatten och avlopp på tomten. I vissa fall behöver du skicka in en ansökan om att anlägga avloppsanläggning. Vid frågor om vatten och avlopp kontakta Östhammar Direkt.

För anslutning av exempelvis komplementbyggnad till det kommunala VA-nätet betalas även en anslutningsavgift. Kontakta Gästrike Vatten med anledning av bestämmelser i VA-taxan.

Boverket om kontrollansvarig

Anmälan om kontrollansvarig

Ansökan/Anmälan om enskilt avlopp

Utstakning och lägeskontroll

I vissa fall krävs utstakning och lägeskontroll. Utstakning innebär att en sakkunnig person markerar på marken var byggnaden ska stå. Vid en lägeskontroll kontrolleras att byggnadens läge överensstämmer med startbeskedet. Utstakning och lägeskontroll kan göras av kommunens mätavdelning eller av en behörig mätkonsult. Den som utför arbetet tar ut en avgift. Du behöver meddela kommunen om vem som ska göra utstakningen och lägeskontrollen. Om utstakning och/eller lägeskontroll krävs framgår det i startbeskedet.

Boverket om utstakning och lägeskontroll

Beställning av utstakning

Beställning av lägeskontroll 

12. Så här ser processen för bygglov ut

1. Ansökan

Du skickar in din ansökan, vi tar emot och registrerar den. Ansökningsblanketten ska vara i pappersform och underskriven i original, skickas med post till kommunen. Skicka inte kopior, utan endast ett exemplar av gällande handling.

2. Kontroll

Vi kontrollerar att din ansökan är fullständig. Saknas det handlingar begär vi in en komplettering från dig.

3. Start

Handläggningstiden börjar när din ansökan är fullständig. Enligt plan- och bygglagen så får handläggningen av en ansökan inte ta mer än 10 veckor. I undantagsfall kan handläggningen förlängas ytterligare 10 veckor.

4. Synpunkter

I en del fall får grannar och andra berörda som till exempel Upplandsmuseet, Länsstyrelsen eller Trafikverket möjlighet att lämna synpunkter.

5. Beslut

Bygg- och miljönämnden fattar beslut i ärendet. Beslutet grundar sig bland annat på plan- och bygglagen. Nämnden ska alltid ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen.

6. Startbesked

I enklare ärenden om bygglov utfärdar vi startbesked direkt och du får börja bygga.

7. Tekniskt samråd

I mer komplicerade ärenden kallar vi byggherren, kontrollansvarig och övriga berörda till tekniskt samråd.

8. Startbesked

Vi utfärdar ett skriftligt startbesked och du kan börja bygga. 

9. Arbetsplatsbesök

Vi gör ett besök på ditt bygge, kontrollansvarig ska närvara.

10. Slutbesked

Du lämnar in kontrollplan och övriga handlingar som behövs så att vi kan utfärda ett slutbesked som betyder att du får använda det du byggt. Kontrollansvarig ska närvara vid slutsamråd.

13. Blanketter

Kontakt

Relaterade länkar